回购商品房充当保障房的做法亟待规范

2015-05-21 10:33:24 来源：三明民盟 浏览：1373次

　　　　　　　　　　　　　　　　　范明　罗方益

　　1月6日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。1月24日，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，旨在规范政府回购商品房充当保障房、安置房的做法。
　　据业内人士分析：货币上升周期、房地产牛市周期，开发商出售房地产可以获得不菲的回报，甚至捂盘惜售直接获得资产品价格大幅上升的收益；但到熊市周期利润率可能只有3%，甚至有的开发商还要亏本经营。政府鼓励开发商从出售转为租售并举，租金回报率长期维持在5%已经算比较好。政府鼓励开发商从投资、出售转向出租，是逼着开发商承认盈利模式的转变、盈利水平处于长期下降通道，并且承认房地产市场的严冬已经到来。如果是政府回购商品房充当保障房，情况略好，但也好不到哪里去。政府收购商品房时的价格，基本上是当时市场所能给出的最低价格，可能低15%到20%左右。如，我省福州业内开发商透露，2014年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格也差不多低于市价15%。
　　政府回购商品房充当保障房或定向安置房，这是消化库存、保障民生之举。其实质是政府继土地市场后在开发市场入市托市，充当房地产市场的风向标。因回购经费是动用保障房经费，回购行为本质上属于政府采购行为，因而亟待规范，以避免出现暗箱操作、滋生腐败的行为。为此建议：
1、政府回购商品房时选择哪些参考楼盘，必须通过各种渠道，广泛征求保障房购买对象的意见和建议，必须切实践行“群众路线”，充分考虑该类楼盘的交通条件、孩子上学、病人就医、肉蔬市场等与人们日常生活息息相关的各种便利因素，而不能仅仅是个别领导的意见、单纯是为开发商“托市”解套。
2、政府拟以什么价格回购商品房充当保障房，其履行的回购程序必须按照政府采购程序，通过相关载体提前予以公示，必要时书面通知符合参考条件的开发商，尽量让符合条件的参考楼盘悉数参与，并以价格低、性价比高为依据进行公开招投标，切实做到公开透明，这是最重要的环节。
3、政府以“团购”的价格从开发商手中回购商品房，为了减轻行政成本，必须选择目前没有产权争议、已经封顶、并取得预售许可的单套建筑面积不超过120平方米的商品房。对一些烂尾楼、问题楼的回购要慎之又慎。
4政府确定回购这一价格时必须充分考虑市场环境，力求做到前瞻性，在房地产价格大幅下挫时出手回购须相当谨慎，应避免出现政府托底购买的保障房价格还高于周边楼盘的现象，以免造成政府高价购买、出现权力寻租的嫌疑。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2015年被盟省委采用）

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