最近更新“十四五”期间建立我市房地产业健康发展长效机制
2021-01-26 09:00:04 来源：三明民盟 浏览：3143次
党的十九届五中全会提出：“十四五”期间，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”银保监会主席郭树清在《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出：房地产是现阶段我国金融风险方面****的“灰犀牛”。当前我市房价虚高、房地产经济过热现象较严重，截止2019年底，福建三明市居民可支配收入28702元，其中城镇居民人均可支配收入37942元，均低于全国平均水平，然而截止2020年8月，三明市的商品房销售均价已经突破万元，达到10089元/㎡。
近年来三明市深入贯彻习近平总书记关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的重要论述精神，促进了三明市房地产市场健康发展。但由于各种因素的影响，现阶段三明市局部地区仍然存在房价过高，房地产业发展影响实体经济的现象，其原因如下：
一、地方收入依赖“土地财政”
2005年以来，三明市房地产业快速发展，房地产投资额、房地产业税收、房价均呈总体上升趋势，房地产业成为我市支柱性产业之一，我市土地财政依赖度呈现逐年扩大态势,2019年达80%左右，大幅高于全国平均值（53%）。其中房地产投资额年均增值20.72%，高于全国平均值（16.98%），房价年均涨幅10.02%，高于全国平均值（8.97%） 。
二、部分县区追求政府收益
政府经济学认为政府也是一个经济主体，也需要追求经济收益。著名经济学家、原重庆市市长黄奇帆认为：房地产持续过热的根源或在于地方经济过度依赖房地产行业的拉动作用。虽然我市各级地方政府并未较多介入房地产业的直接投资，但是一般地方公共预算收入、GDP增长等等相对发展实体经济更为立竿见影，这种政府收益可能促使地方政府在房地产业过热中扮演着默认或被动推动的角色。
三、实体产业投资回报偏低
房地产经济与实体经济两者间的发展相辅相成，然而当房地产经济过热时，社会资本基于逐利目标大幅流入，就可能对实体经济造成挤出效应，使两者产生背离特征，阻碍实体经济发展。目前我市实体经济产出受制于多方面因素，如小微企业“融资难”、人工成本高、企业缺乏行业核心技术而处于产业链中下游或是中低端加工制造业范畴等，投资高、回报低，使得更多资本选择进入房地产经济，对实体经济产生挤出效应。
“十四五”期间，建立我市房地产业健康发展长效机制的重点在于：坚决贯彻“房住不炒”主基调，兼顾需求侧刚需，推动房地产经济同实体经济的均衡发展。可从以下几点着手推进：
一、住房普查夯实数据基础
建议由市政协牵头，住建、电力、水务等部门协同，分县区开展住房市场普查，主要从住房空置、刚需无房、专项贷款用途等方面入手展开调查，并对采集信息实施电子化归档，增量数据实时推送，统一上传专项数据库。为市委、市政府的实时针对性施策夯实数据基础。
二、革新机制淡化政府收益
以住房空置率、房价收入比等关键数据为标准设定预警体系，将预警数据高企，连续三年以上超标的区、县级管理收取的土地出让金统一改由市政府管理规划、收取，统筹安排后进行财政转移支付区、县。并且在此时期可尝试由市委、市政府根据住房市场普查结果以及各区县经济体量、人口密度等因素设定城市土地出让金分级指导价，避免地方政府过度依靠土地运作增加财政收入。从源头解决区、县地方政府经济收入依赖“土地财政”问题，以期降温房地产经济过热。
三、多措并举兼顾无房刚需
2020年12月中央政治局会议，首次提出“需求侧改革”是“双循环”大战略下的重要政策布局。建议市委、市政府参考借鉴当前各地相关政策兼顾我市民众需求侧刚需，譬如，上海、北京等地“共有产权”政策：即刚需买房者可以先支付一半金额，购买下房子的一半产权拥有整套房子的使用权，另一半则由政府支付、政府所有。福州等地限价房新规：面向在本地稳定就业、生活的无房家庭供应具有保障性质的政策性商品住房。湖南资兴等地购房契税补贴或全额返还：补贴程度从50%-100%。广州等地租购并举：由政府统筹建设租赁房或是部分民间租赁房满足多层次需求，保障租房者在教育、户籍、社保等方面的租购同权。
四、引导资本回归实体经济
正如上文所述，房地产经济过热的重要原因之一是实体经济薄弱、产出低，导致社会资本流向房地产业。建议：一是继续推进实体招商引资。近年来，在市委、市政府的正确领导下，我市上下一心做实“四篇文章”，推进“四个着力”，在老工业基地、新兴业态经济、农牧、旅游康养等方面建设取得了丰硕成果，建议继续结合我市实际，推进实体招商引资，争取形成规模化实体产业，拉升城市、民生基本面。二是金融政策向实体经济倾斜。包括进一步提高金融机构的实体经济贷款、涉农贷款、小微企业贷款损失准备金的企业所得税税前扣除比例；严格落实专项贷款、互联网贷款不得投资房地产与购置房产等政策。激励金融机构侧重服务实体经济，引导资本回流实体企业。三是注重核心技术的开发保护。近期美国政府断供华为芯片导致的“华为无芯”事件发人深省，推进实体经济的核心技术自主化迫在眉睫。建议参考高新技术优惠政策，将该系列财税优惠延伸至核心技术领域，引导实体企业加大力度研发行业核心技术，向高附加值制造业发展。四是降低企业成本缓解用工难。继续多部门共同推进简政放权，削减涉企行政事业性收费，降低企业运营成本，切实减轻实体企业的负担。继续弹性调减企业“五险一金”缴费比例，将降费红利转化为职工福利，助力企业缓解“用工难”问题。
近年来三明市深入贯彻习近平总书记关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的重要论述精神，促进了三明市房地产市场健康发展。但由于各种因素的影响，现阶段三明市局部地区仍然存在房价过高，房地产业发展影响实体经济的现象，其原因如下：
一、地方收入依赖“土地财政”
2005年以来，三明市房地产业快速发展，房地产投资额、房地产业税收、房价均呈总体上升趋势，房地产业成为我市支柱性产业之一，我市土地财政依赖度呈现逐年扩大态势,2019年达80%左右，大幅高于全国平均值（53%）。其中房地产投资额年均增值20.72%，高于全国平均值（16.98%），房价年均涨幅10.02%，高于全国平均值（8.97%） 。
二、部分县区追求政府收益
政府经济学认为政府也是一个经济主体，也需要追求经济收益。著名经济学家、原重庆市市长黄奇帆认为：房地产持续过热的根源或在于地方经济过度依赖房地产行业的拉动作用。虽然我市各级地方政府并未较多介入房地产业的直接投资，但是一般地方公共预算收入、GDP增长等等相对发展实体经济更为立竿见影，这种政府收益可能促使地方政府在房地产业过热中扮演着默认或被动推动的角色。
三、实体产业投资回报偏低
房地产经济与实体经济两者间的发展相辅相成，然而当房地产经济过热时，社会资本基于逐利目标大幅流入，就可能对实体经济造成挤出效应，使两者产生背离特征，阻碍实体经济发展。目前我市实体经济产出受制于多方面因素，如小微企业“融资难”、人工成本高、企业缺乏行业核心技术而处于产业链中下游或是中低端加工制造业范畴等，投资高、回报低，使得更多资本选择进入房地产经济，对实体经济产生挤出效应。
“十四五”期间，建立我市房地产业健康发展长效机制的重点在于：坚决贯彻“房住不炒”主基调，兼顾需求侧刚需，推动房地产经济同实体经济的均衡发展。可从以下几点着手推进：
一、住房普查夯实数据基础
建议由市政协牵头，住建、电力、水务等部门协同，分县区开展住房市场普查，主要从住房空置、刚需无房、专项贷款用途等方面入手展开调查，并对采集信息实施电子化归档，增量数据实时推送，统一上传专项数据库。为市委、市政府的实时针对性施策夯实数据基础。
二、革新机制淡化政府收益
以住房空置率、房价收入比等关键数据为标准设定预警体系，将预警数据高企，连续三年以上超标的区、县级管理收取的土地出让金统一改由市政府管理规划、收取，统筹安排后进行财政转移支付区、县。并且在此时期可尝试由市委、市政府根据住房市场普查结果以及各区县经济体量、人口密度等因素设定城市土地出让金分级指导价，避免地方政府过度依靠土地运作增加财政收入。从源头解决区、县地方政府经济收入依赖“土地财政”问题，以期降温房地产经济过热。
三、多措并举兼顾无房刚需
2020年12月中央政治局会议，首次提出“需求侧改革”是“双循环”大战略下的重要政策布局。建议市委、市政府参考借鉴当前各地相关政策兼顾我市民众需求侧刚需，譬如，上海、北京等地“共有产权”政策：即刚需买房者可以先支付一半金额，购买下房子的一半产权拥有整套房子的使用权，另一半则由政府支付、政府所有。福州等地限价房新规：面向在本地稳定就业、生活的无房家庭供应具有保障性质的政策性商品住房。湖南资兴等地购房契税补贴或全额返还：补贴程度从50%-100%。广州等地租购并举：由政府统筹建设租赁房或是部分民间租赁房满足多层次需求，保障租房者在教育、户籍、社保等方面的租购同权。
四、引导资本回归实体经济
正如上文所述，房地产经济过热的重要原因之一是实体经济薄弱、产出低，导致社会资本流向房地产业。建议：一是继续推进实体招商引资。近年来，在市委、市政府的正确领导下，我市上下一心做实“四篇文章”，推进“四个着力”，在老工业基地、新兴业态经济、农牧、旅游康养等方面建设取得了丰硕成果，建议继续结合我市实际，推进实体招商引资，争取形成规模化实体产业，拉升城市、民生基本面。二是金融政策向实体经济倾斜。包括进一步提高金融机构的实体经济贷款、涉农贷款、小微企业贷款损失准备金的企业所得税税前扣除比例；严格落实专项贷款、互联网贷款不得投资房地产与购置房产等政策。激励金融机构侧重服务实体经济，引导资本回流实体企业。三是注重核心技术的开发保护。近期美国政府断供华为芯片导致的“华为无芯”事件发人深省，推进实体经济的核心技术自主化迫在眉睫。建议参考高新技术优惠政策，将该系列财税优惠延伸至核心技术领域，引导实体企业加大力度研发行业核心技术，向高附加值制造业发展。四是降低企业成本缓解用工难。继续多部门共同推进简政放权，削减涉企行政事业性收费，降低企业运营成本，切实减轻实体企业的负担。继续弹性调减企业“五险一金”缴费比例，将降费红利转化为职工福利，助力企业缓解“用工难”问题。
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